Immobilien-Rechner — Bruttomietrendite, Bewertung und Angebot

Die drei Zahlen, die man immer hat

Jede Größe lässt sich tippen oder schieben — beides führt denselben Wert. Die Bruttomietrendite ist ausschließlich Ergebnis und nicht editierbar.

Bruttomietrendite

—

Was müsste der Preis sein?

Dieselbe Miete, andere Schwelle — das sind die Preise, bei denen die Ampel umschlägt. Der untere Wert ist ein brauchbarer Ausgangspunkt für den Angebots-Modus.

Was diese Zahl nicht kann: Sie enthält keine Kaufnebenkosten, keine Bewirtschaftungskosten und keine Finanzierung. Sie taugt zum Sortieren von Angeboten, nicht zum Entscheiden. Der Profi-Modus rechnet nach, ob sich das Objekt wirklich trägt — und widerspricht der Ampel, wenn es nötig ist.

Profi-Modus

Startwerte sind Modellwerte und Marktgrößenordnungen (Stand 2026), keine Wahrheiten über dein Objekt. Jede Zahl ist überschreibbar; die Herkunft steht jeweils daneben.

Objekt und Substanz

Ertrag

Kauf und Nebenkosten

Bundesland setzt die Grunderwerbsteuer

Finanzierung

Steuer

AfA-Variante Vergleich und Empfehlung im Gutachten

Ergebnis

Rechnung im Einzelnen

Gutachten: Wert und Cashflow

Ertragswert nach dem allgemeinen Ertragswertverfahren der ImmoWertV 2021, daneben ein vereinfachter Sachwert und ein Vergleichswert. Kein Verkehrswertgutachten — Liegenschaftszins, Bodenrichtwert und Vergleichspreise müssen aus den Daten des örtlichen Gutachterausschusses kommen.

Bewertungsgrößen

Wert

Vorschau

Cashflow über die Haltedauer

Abschreibung — für den Käufer optimiert

Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Die Varianten unterscheiden sich stark; die Voraussetzungen stehen in der letzten Spalte und müssen im Einzelfall geprüft werden.

Nachweis der kürzeren Restnutzungsdauer

Die AfA-Pauschale von 2 % (50 Jahre Nutzungsdauer) ist ein rechtlicher Auffangwert, keine Obergrenze. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG lässt den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Restnutzungsdauer zu. Wer ihn führt, kann seine Abschreibung deutlich erhöhen — dieser Abschnitt rechnet nach, wie viel es bei diesem Objekt wirklich ist, und prüft, woran der Nachweis in der Praxis scheitert.

Die Rechtsgrundlage

Die Finanzverwaltung hat wiederholt versucht, diesen Spielraum zu schließen — und ist zweimal gescheitert. Seit dem 01.12.2025 gibt es kein Verwaltungsschreiben mehr; maßgeblich sind ausschließlich Gesetz und BFH-Rechtsprechung.

Der Hebel in Zahlen

Kosten des Gutachtens

Ein echtes Gutachten weicht vom Modellwert der Anlage 2 ab — deshalb hier die Bandbreite statt einer zweiten Restnutzungsdauer, die mit dem Ertragswert auseinanderlaufen würde. Die Zeile deines Modellwerts ist hervorgehoben.

Worauf du achten solltest

Die günstige Rechtslage schützt nicht vor einem schwachen Gutachten. Hake ab, was dein Anbieter zusagt — gewichtet nach dem, woran Finanzämter in der Praxis ansetzen, nicht nach dem, was das Gesetz verlangt.

Wenn das Finanzamt trotzdem widerspricht

Kommt vor, ist aber meist kein fachliches Problem — muss aber fristgerecht und fachlich fundiert zurückgewiesen werden.

Anfrage und Einspruchsbausteine

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Text ist ein Entwurf für die Anfrage bei einem Anbieter und für die eigene Argumentation. Ob eine kürzere Restnutzungsdauer im Einzelfall anerkannt wird, entscheidet das Gutachten, nicht dieser Rechner — und die Fundstellen sind auf dem Stand vom —.

Angebot: Merkmale zu Zahlen, Zahlen zu einem Brief

Angekreuzt wird, was du gesehen hast. Gesicherte Merkmale gehen mit einem Betrag in den Preis, prüfbedürftige erscheinen im Brief als Frage — nicht als Behauptung. Alle Beträge sind Marktspannen (Stand 2026) und überschreibbar.

Ausgangslage

Angaben für den Brief (Anrede, Objekt, Details)

Das gefällt uns (Einstieg des Briefes)

Gesicherte Merkmale — mit Betrag

Prüfbedürftig — als Frage in den Brief

Angebotspreis

Textblock für das Angebot

Kurzfassung

Der Brief ist ein Entwurf. Er enthält keine Zusicherungen, ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung der Unterlagen. Prüfbedürftige Punkte stehen als Fragen darin, weil eine Behauptung, die sich als falsch erweist, in einer Verhandlung teurer ist als jede Position, die man weglässt.

Stände und Daten

Grundlage

Die Ampel und ihre Rechtfertigung

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis. Der Kehrwert ist der übliche Kaufpreisfaktor: 4 % entspricht Faktor 25,0; 5,5 % entspricht Faktor 18,2. Bei Bauzinsen von 3,6–4,0 % effektiv (10 Jahre Zinsbindung, Juli 2026) und 2 % Tilgung liegt der Kapitaldienst bei rund 5,8 % der Darlehenssumme. Weil vom Rohertrag nach nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten typischerweise nur 75–80 % übrig bleiben, müsste eine vollständig fremdfinanzierte Wohnung brutto etwa 7,3–7,7 % bringen, um sich selbst zu tragen. Bei 5,5 % trägt sie sich also nur mit erheblichem Eigenkapital — der Profi-Modus rechnet aus, ab welchem.

Die Ampel bewertet nur die Bruttomietrendite. Widerspricht der gerechnete Cashflow dem Etikett, sagt das Werkzeug das ausdrücklich, statt die Ampel stillschweigend zu korrigieren.

Wertermittlung (ImmoWertV 2021, seit 01.01.2022)

Ertragswert: Rohertrag − Bewirtschaftungskosten = Reinertrag; minus Bodenwertverzinsung (Bodenwert × Liegenschaftszins) = Gebäudereinertrag; × Barwertfaktor V = (qⁿ − 1) / (qⁿ · (q − 1)) mit q = 1 + Liegenschaftszins und n = Restnutzungsdauer; plus Bodenwert; ± besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (hier: der Instandhaltungsstau aus dem Angebots-Modus).

Bewirtschaftungskosten nach Anlage 3 — Modellwerte 01.01.2021 und die für 2026 fortgeschriebenen Beträge (Fortschreibung nach Nummer III mit dem Verbraucherpreisindex Oktober; Faktor ≈ 1,231):

Restnutzungsdauer nach Anlage 2, hier vollständig umgesetzt: Modernisierungspunkte (Dach mit Dämmung 4, Fenster/Außentüren 2, Leitungen 2, Heizung 2, Außenwanddämmung 4, Bad 2, Innenausbau 2, Grundriss 2 — höchstens 20) ergeben den Modernisierungsgrad; ab einer relativen Altersschwelle gilt RND = a · Alter²/GND − b · Alter + c · GND, darunter RND = GND − Alter. Deckel: 70 % der Gesamtnutzungsdauer, bei Kernsanierung bis 90 %. Gesamtnutzungsdauer für Wohngebäude nach Anlage 1: 80 Jahre.

Modellwerte bleiben Modellwerte. Die Ansätze der Anlage 3 dürfen nur verwendet werden, wenn der Liegenschaftszinssatz mit demselben Modell abgeleitet wurde — sonst rechnet man mit zwei Modellen gleichzeitig. Der Sachwert hier ist eine Näherung ohne NHK-Tabellen und Regionalfaktor, also kein Sachwert nach Anlage 4.

Abschreibung

§ 7 Abs. 4 EStG: 2 % (Fertigstellung 1925–2022), 2,5 % (vor 1925), 3 % für Wohngebäude ab Fertigstellung 01.01.2023.
§ 7 Abs. 5a EStG: 5 % degressiv vom Restwert für Wohngebäude, wenn Herstellungsbeginn bzw. obligatorischer Vertrag zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029 liegt.
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG: kürzere tatsächliche Nutzungsdauer, AfA = 100 %/RND. BFH 28.07.2021 (IX R 25/19): jede gutachterlich begründete Methode taugt; BFH 23.01.2024 (IX R 14/23): die sachverständige Schätzung nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV ist anerkannt und darf ohne gesetzliche Grundlage nicht ausgeschlossen werden. Das verschärfende BMF-Schreiben vom 22.02.2023 ist mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 vollständig aufgehoben, bisher ohne Nachfolger — maßgeblich sind seither ausschließlich Gesetz und BFH-Rechtsprechung. Was in der Praxis über den Nachweis entscheidet, steht im Abschnitt Nachweis.
Kaufpreisaufteilung: nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben. BFH 21.07.2020 (IX R 26/19): die BMF-Arbeitshilfe ist nicht bindend.
§§ 7i/7h EStG (Denkmal): 9 % in den Jahren 1–8, 7 % in den Jahren 9–12 auf die begünstigten Sanierungskosten.

Der Verhandlungshebel dahinter: Kaufpreisaufteilung im Vertrag und Unterlagen für den Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer sind Zugeständnisse ohne Preisverzicht. Wenn der Verkäufer beim Preis nicht kann, kann er hier — deshalb steht beides im erzeugten Brief.

Recht und Technik, Stand 02.08.2026

Frisch und entscheidend: Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist am 29.07.2026 in Kraft getreten. Damit sind die 65-%-Erneuerbare-Pflicht beim Heizungstausch, die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Gas- und Ölheizungen und die vorherige Beratungspflicht entfallen; es gilt wieder freie Heizungswahl. Wer 2026 mit „die Heizung muss wegen der 65-%-Pflicht raus“ verhandelt, argumentiert mit aufgehobenem Recht und verliert Glaubwürdigkeit. Dieses Werkzeug argumentiert deshalb wirtschaftlich: Bio-Treppe für neue fossile Heizungen ab 2029: 10 %, 2030: 15 %, 2035: 30 %, 2040: 60 %, klimaneutral bis 2045; beim Einbau neuer fossiler Anlagen tragen Vermieter ab 2028 die Hälfte der Netzentgelte und CO₂-Kosten und ab 2029 den Bio-Aufschlag mit.

Ertragsseite: Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) bis 2029 verlängert; in Gebieten mit Mieterschutzverordnung Kappungsgrenze 15 % statt 20 % und Kündigungssperrfrist nach Umwandlung bis 8 Jahre statt 3 (§ 577a BGB, Verordnungen mit Laufzeit bis 28.02.2030). Wer auf Eigenbedarf oder Neuvermietung zur Marktmiete rechnet, muss das abziehen.

Energieeffizienz, empirisch: Auswertung von rund 1,38 Mio. Markt- und Angebotsdaten (Wüest Partner): Klasse H bedeutet gegenüber mittlerem Standard im Schnitt −13,6 % bei Häusern und −5,9 % bei Wohnungen; Spanne zwischen bester und schlechtester Klasse 28,7 %. Andere Auswertungen nennen etwa 6 % je Klasse bei Mehrfamilienhäusern und 7–8 % bei Eigenheimen.

Verhandlung: was empirisch wirkt

Erstangebote ankern (Galinsky & Mussweiler 2001): Wer zuerst nennt, verschiebt das Ergebnis — der Effekt verschwindet, wenn die Gegenseite bewusst ankerinkonsistente Informationen abruft.
Präzise Zahlen ankern stärker als runde (Mason, Lee, Wiley & Ames 2013): auf präzise Erstangebote folgen kleinere Korrekturen, weil Präzision als Ergebnis einer Kalkulation gelesen wird. Deshalb erzeugt dieses Werkzeug keine runden Preise.
Präzision ohne Begründung schlägt zurück: ein zu aggressives Angebot ohne nachvollziehbare Herleitung kostet Glaubwürdigkeit und beschädigt die Beziehung. Daraus die Bauregel: jede Position im Brief trägt eine Zahl — und das Werkzeug warnt, wenn der Gesamtabschlag groß und die Zahl der belegten Positionen klein ist.
Der Brief beginnt mit positiven Worten: das ist gewünscht und dämpft zugleich den Beziehungsschaden, den harte Anker anrichten können.

Grenzen

Keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Steuerwirkungen sind Schätzungen; AfA-Varianten haben Voraussetzungen, die im Einzelfall zu prüfen sind.
Kein Verkehrswertgutachten. Die Startwerte für Liegenschaftszins, Bodenrichtwert und Vergleichspreis sind Größenordnungen, keine Marktdaten deines Ortes.
Sanierungskennwerte sind Spannen, keine Angebote. Ein Handwerkerangebot schlägt jede Tabelle — und in der Verhandlung auch jedes Argument.
Rechtsstand 02.08.2026. Besonders beweglich: Gebäudemodernisierungsgesetz, Grunderwerbsteuersätze, Mietpreisbremse (bis 2029), degressive AfA (bis 30.09.2029). Zur kürzeren Nutzungsdauer gibt es seit der Aufhebung des BMF-Schreibens (01.12.2025) kein Verwaltungsschreiben — ein Nachfolger kann jederzeit kommen und die Anforderungen wieder verschieben.
Der Brief ist ein Entwurf ohne Zusicherungen.
Steigerungsraten sind Annahmen. Zwei Prozentpunkte Unterschied bei der Wertsteigerung drehen jede Vorschau — deshalb steht der interne Zinsfuß immer neben seinen Annahmen.

Quellen

ImmoWertV 2021 (seit 01.01.2022), §§ 27–39, Anlage 1 (Gesamtnutzungsdauer), Anlage 2 (Modernisierungspunkte, Tabellen 1–3), Anlage 3 (Bewirtschaftungskosten).
Sprengnetter: Neue Bewirtschaftungskosten-Ansätze für 2026 (Fortschreibung nach Anlage 3 Nummer III, Stand 01.01.2026).
§ 7 EStG (Abs. 4 Sätze 1 und 2, Abs. 5a), §§ 7b, 7h, 7i EStG, § 23 EStG.
BFH 28.07.2021 – IX R 25/19 und BFH 23.01.2024 – IX R 14/23 (kürzere tatsächliche Nutzungsdauer; Schätzung nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV als anerkannte Methode); BMF 22.02.2023, BStBl I S. 332, aufgehoben durch BMF-Schreiben vom 01.12.2025.
BFH 21.07.2020 – IX R 26/19 (Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung nicht bindend).
BFH 30.09.1997 – IX R 80/94 (typisierte Einkünfteerzielungsabsicht bei auf Dauer angelegter Vermietung — das Gegenargument zum Einwand „Liebhaberei“); § 21 Abs. 2 EStG (66-%-Grenze), § 355 Abs. 1 AO (Einspruchsfrist), § 361 AO (Aussetzung der Vollziehung).
§§ 656c/656d BGB (Teilung der Maklercourtage), §§ 556d ff. BGB, § 577a BGB.
Gebäudemodernisierungsgesetz, in Kraft seit 29.07.2026 (BMWSB; ADAC-Übersicht 2026).
Grunderwerbsteuersätze der Länder, Stand 2026.
Bauzinsen Juli 2026: 3,6–4,0 % effektiv bei 10 Jahren Zinsbindung (Marktübersichten).
Wüest Partner / immowelt: Preiswirkung der Energieeffizienzklasse (≈ 1,38 Mio. Datenpunkte).
Marktkennwerte Sanierungskosten 2026 (Kernsanierung 1.000–1.500 €/m², Heizung 18.000–45.000 €, Fenster 600–1.200 €/Stück, Dach 80–200 €/m², WDVS 80–180 €/m², Bad 12.000–25.000 €, Elektrik 5.000–15.000 €).
Galinsky, A. & Mussweiler, T. (2001). First offers as anchors. JPSP 81(4).
Mason, M., Lee, A., Wiley, E. & Ames, D. (2013). Precise offers are potent anchors. Journal of Experimental Social Psychology.
Zu den Nebenwirkungen aggressiver Anker: Winning a battle but losing the war, Judgment and Decision Making.

Ausführlich mit Ableitungen: KONZEPT-IMMOBILIEN-RECHNER-2026-07-31.md im Sammelrepo der Suite.